Nhìn nhận rõ ràng: Những rủi ro tiềm ẩn Khi mua đất uy hoạch
Mua đất là một quyết định đầu tư hết sức quan trọng và có thể thay đổi cuộc đời chúng ta. Sự hấp dẫn của viễn cảnh sở hữu một mảnh đất, cơ hội xây dựng tổ ấm riêng hay đầu tư vào bất động sản là những yếu tố khiến việc mua đất trở thành mục tiêu đáng giá trong tầm tay của rất nhiều người.
Tuy nhiên, điều quan trọng là không để mê hoặc bởi hấp dẫn ngắm nhìn bề ngoài mà bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn. Trong đó, mua đất quy hoạch đứng trên danh sách ưu tiên của những thách thức phức tạp nhất và đòi hỏi sự thận trọng và sáng suốt của người mua.
Bài viết này sẽ đi sâu vào những rủi ro khi mua đất quy hoạch và giúp độc giả có cái nhìn tổng quan về các vấn đề tiềm tàng.
1. Đất quy hoạch là gì?
Đất quy hoạch là thuật ngữ dùng để chỉ các khu vực đất đã được xác định và quy định mục đích sử dụng cụ thể thông qua các quy hoạch đô thị, quy hoạch nông nghiệp, hoặc các quy hoạch khác. Nó là kết quả của quá trình lập kế hoạch và quản lý không gian đất trong một khu vực nhất định, nhằm đáp ứng các mục tiêu và nhu cầu phát triển của xã hội và đảm bảo sự bền vững.
Khi đất được quy hoạch, nó sẽ được phân loại và chỉ định mục tiêu sử dụng cụ thể, ví dụ như:
• Khu đất ở: Là những khu vực được dành riêng cho việc xây dựng nhà cửa và cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu sinh sống của dân cư.
• Khu đất công nghiệp: Dành cho các hoạt động sản xuất, công nghiệp và công nghệ, bao gồm các nhà máy, nhà xưởng và khu công nghiệp.
• Khu đất thương mại: Dành cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán và dịch vụ thương mại, bao gồm cửa hàng, trung tâm mua sắm và thị trấn.
• Khu đất công cộng: Bao gồm các khu vực công cộng, công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, cơ sở giáo dục và các cơ sở công cộng khác.
• Khu đất nông nghiệp: Dành cho các hoạt động liên quan đến nông nghiệp, chăn nuôi và lâm nghiệp.
• Khu đất dự trữ và bảo vệ môi trường: Bao gồm các khu vực được bảo vệ cho mục đích bảo tồn và bảo vệ môi trường tự nhiên.
2. Cách để nhận biết đất nằm trong quy hoạch
• Tra cứu tại cơ quan chức năng: Đầu tiên, bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng hoặc phòng quản lý đô thị, phát triển đô thị, hay quy hoạch và kiến trúc của địa phương nơi mảnh đất đó thuộc về. Thông qua việc tra cứu các tài liệu quy hoạch chính thức của địa phương, bạn có thể xác định mục đích sử dụng đất và các quy định liên quan.
• Kiểm tra quy hoạch chi tiết: Ngoài việc xem xét các quy hoạch tổng thể của thành phố hoặc khu vực, bạn cũng nên xem xét quy hoạch chi tiết cho từng khu vực cụ thể. Quy hoạch chi tiết thường mô tả các mục tiêu, quy định và hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và các yêu cầu xây dựng.
• Tham khảo bản đồ quy hoạch: Nhiều địa phương có bản đồ quy hoạch công khai, hiển thị các khu vực quy hoạch khác nhau trên đất đai của họ. Bạn có thể tra cứu các bản đồ này tại các cơ quan chức năng hoặc trang web của chính quyền địa phương.
• Tìm hiểu quy định pháp lý: Nghiên cứu các quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch đất của khu vực đó, bao gồm các luật địa phương, quy chế và các hệ thống quy hoạch đất quốc gia hoặc vùng. Điều này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy tắc và điều kiện sử dụng đất của địa phương đó.
• Tư vấn chuyên gia: Nếu bạn không tự tin hoặc không có thời gian nghiên cứu, hãy tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia hoặc nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm. Họ có thể giúp bạn đánh giá tình trạng quy hoạch của đất và cung cấp thông tin cần thiết để đưa ra quyết định mua đất một cách hợp lý.
3. Những rủi ro khi mua đất quy hoạch
Thay đổi quy hoạch:
Mua đất quy hoạch có nguy cơ bị thay đổi quy hoạch trong tương lai, điều này có thể làm giảm giá trị của đất hoặc không phù hợp với kế hoạch đầu tư ban đầu của bạn. Các chính sách, luật pháp và nhu cầu xã hội thay đổi theo thời gian, điều này có thể ảnh hưởng đến quy hoạch đất đai.
Rủi ro pháp lý:
Nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch và lịch sử pháp lý của mảnh đất, bạn có thể mua vào một vùng có tranh chấp pháp lý hoặc bị giới hạn sử dụng đất. Điều này có thể gây rối trong việc xây dựng, phát triển hoặc bán đất trong tương lai.
Đất quy hoạch có thể bị “treo”
Quy hoạch treo là khu vực đất đã được lên kế hoạch quy hoạch nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan khác nhau nên đã bị treo, không được thực hiện. Cho nên đất quy hoạch sau thời gian sau 3 năm nhưng chưa được nhà nước triển khai thực hiện sử dụng đất được thì gọi là quy hoạch treo.
Việc mua phải hay đầu tư vào đất quy hoạch treo lâu năm sẽ dễ làm người sự dụng đất bị chôn vốn, không biết được tương lai của dự án sẽ như thế nào. Ngoài ra người mua cũng sẽ gặp khó khăn để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Nếu người mua muốn đầu tư theo hướng an toàn hay an cư lạc nghiệp tìm nơi cư trú lâu dài, ổn định thì không nên mua đất nằm trong những dự án này.
Có một số lý do khiến quy hoạch đất bị “treo”:
• Thiếu nguồn tài chính: Một số quy hoạch đất không thể triển khai ngay lập tức do thiếu nguồn tài chính cần thiết cho việc thực hiện các dự án và công trình.
• Không có hoạch định phân phối đất: Trong một số trường hợp, quy hoạch đã được phê duyệt nhưng việc phân phối đất cho các dự án cụ thể trong quy hoạch vẫn chưa được thực hiện.
• Thủ tục pháp lý và giấy phép: Các quy hoạch đất có thể bị “treo” do chờ đợi hoàn thiện các thủ tục pháp lý và xin giấy phép cần thiết trước khi triển khai.
• Yếu tố chính trị và xã hội: Trong một số trường hợp, yếu tố chính trị và xã hội có thể làm chậm quá trình triển khai của quy hoạch đất.
Đất có thể bị thu hồi
Một rủi ro khác có thể không nhắc đến đó là việc đất mua trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ khi nào, nhà nước, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo việc thu hồi cho người sử hữu đất bị thu hồi biết trước. Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây….
Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được khoản bồi thường theo quy định của pháp luật, nhưng giá bồi thường thông thường sẽ không cao, do đó ta chỉ nên đầu tư ngắn hạn, không nên đổ nhiều tiền vào cơ sở vật chất tại đất nằm trong quy hoạch.
4. Những điều nên làm khi mua phải đất nằm trong quy hoạch
• Tra cứu thông tin quy hoạch: Tìm hiểu về quy hoạch đất cụ thể của khu vực bạn định mua đất. Xem xét các quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết và các chính sách liên quan. Nếu có thể, tham khảo với cơ quan chức năng hoặc nhà quản lý đô thị để lấy thông tin cụ thể và chính xác.
• Kiểm tra giấy tờ và pháp lý: Đảm bảo rằng mảnh đất có giấy tờ pháp lý đầy đủ và hợp lệ. Xem xét hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ/sổ hồng), giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan khác.
• Tư vấn chuyên gia: Hãy tham vấn với các chuyên gia bất động sản hoặc luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán đất và quy hoạch đô thị. Họ có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về quy hoạch, rủi ro và các vấn đề pháp lý liên quan.
• Kiểm tra tình trạng thực tế của đất: Kiểm tra tình trạng thực tế của mảnh đất và xem xét các yếu tố như địa hình, hạ tầng, tiện ích xung quanh và khả năng phát triển trong tương lai.
• Thỏa thuận bảo vệ: Đảm bảo rằng hợp đồng mua bán đất có điều khoản bảo vệ bạn trong trường hợp quy hoạch thay đổi hoặc không được phê duyệt. Hãy xem xét các điều khoản chấm dứt hợp đồng và các quy định rõ ràng về hoàn trả tiền và thiệt hại.
• Theo dõi thay đổi quy hoạch: Theo dõi sự thay đổi của quy hoạch đất trong tương lai. Nếu có bất kỳ thay đổi nào có thể ảnh hưởng đến đất của bạn, hãy liên hệ với cơ quan chức năng để có được thông tin cụ thể và điều chỉnh kế hoạch của mình khi cần thiết.
• Xem xét các lựa chọn thay thế: Nếu mảnh đất đang nằm trong quy hoạch không phù hợp với kế hoạch của bạn, hãy xem xét các lựa chọn thay thế khác. Đừng vội vàng mua đất nếu không hoàn toàn tin tưởng và hài lòng với quy hoạch của nó.
Lời kết:
Hy vọng rằng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về rủi ro khi mua đất quy hoạch và cung cấp những thông tin hữu ích để bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Hãy luôn đặt lợi ích và bền vững lên hàng đầu, và hãy tiếp tục tìm hiểu và cập nhật kiến thức để trở thành một nhà đầu tư thành công và sáng suốt trong thế giới bất động sản đầy thử thách. Chúc bạn thành công và thịnh vượng trên con đường đầu tư của mình!
